Thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp vô vàn khó khăn. Điều này đã được phản ánh rõ nét trên diễn biến thị trường chứng khoán. Những vấn đề của BĐS Việt Nam không hề dễ giải quyết và sẽ tiếp tục ảnh hưởng tới giá cổ phiếu.
Sau những áp lực nặng nề, có vẻ nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản Việt Nam đã được giải tỏa đôi chút tại phiên giao dịch ngày 20/02. Thị trường chứng khoán phiên đầu tuần 20/02 bứt phá mạnh, đặc biệt nhóm cổ phiếu BĐS ghi nhận sự hưng phấn cao độ. Những cổ phiếu vừa mới “nằm sàn” nay lại tăng hết biên độ “đếm không kể xiết” như CEO, NRC, LDG, DRH, DLG, HPX, NVL, PDR, DIG,… Theo sau, nhiều cái tên tăng rực rỡ trên 4% như DXG, NTL, DPG, CII, PV2, VHM, GEX,…
Diễn biến khởi sắc của nhóm BĐS cho thấy thị trường đón nhận rất tích cực tin tức từ Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/02/2023 vừa qua. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư còn quan tâm tới Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung cho Nghị định 65 về trái phiếu, có khả năng giải tỏa bớt căng thẳng với trái phiếu BĐS.
Sau quãng thời gian ảm đạm, có vẻ các nhà đầu tư đang thấy được chút hy vọng. Thời gian qua, một loạt cổ phiếu bất động sản Việt Nam đi tàu lượn. Điển hình như NVL của Novaland có thời điểm đã thủng đáy xuống mức thấp nhất kể từ khi niêm yết sau 3 phiên sàn liên tiếp trước khi bật tăng trở lại. Tương tự, nhiều cái tên khác như DXG (Đất Xanh), PDR (Phát Đạt), HPX (Hải Phát), NLG (Nam Long), DPG (Đạt Phương),… cũng giảm rất mạnh trước khi hồi trở lại.
Dù vậy, rất nhiều cổ phiếu bất động sản Việt Nam vẫn đang ngụp lặn ở vùng đáy cùng mức giảm 70-80%, thậm chí lên đến 90% sau hơn một năm. Chỉ số VNREAL – đại diện cho nhóm cổ phiếu BĐS trên sàn HoSE – cũng rơi một mạch từ đỉnh xuống vùng giá thấp nhất trong vòng 5 năm, tương đương với mức đáy giai đoạn đầu Covid. Chỉ số VNREAL đã đánh mất hoàn toàn lượng tăng điểm ghi nhận trong cơn sốt vừa qua, trở lại mức thấp trước đó.
Quãng thời gian xảy ra đại dịch là một giai đoạn kỳ lạ. Các nhà phân tích nước ngoài dùng cách nói “sự điên rồ đại dịch” để chỉ giai đoạn này. Dịch bệnh bất ngờ nổ ra, kéo theo đó là các biện pháp phong tỏa, chính sách phản ứng với nó. Sự kỳ lạ của giai đoạn này cũng đã ảnh hưởng tới giới đầu tư bất động sản Việt Nam. Tại Việt Nam, thị trường chứng khoán giai đoạn này chứng kiến một sự tăng giá mạnh mẽ ban đầu, tới đầu năm 2022, cơn sốt qua đi, và giá các cổ phiếu lại quay đầu lao dốc, với tốc độ cũng nhanh như lúc nó tăng giá vào đầu giai đoạn.
So với mức đỉnh hồi đầu năm 2022, VNREAL đã bốc hơi 55%, tệ hơn nhiều so với mức giảm chung 30% của VN-Index trong cùng giai đoạn. Điều này phần nào cho thấy áp lực bán tháo rất mạnh đề nặng lên nhóm BĐS. Cổ phiếu giảm kéo theo vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng bị thổi bay hàng chục, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng sau hơn một năm.
So với thời điểm khởi đầu năm 2022, chứng khoán Việt Nam chỉ có thêm 3 thành viên mới vào nhóm tỷ USD vốn hóa là REE, PNJ và VNZ, nhưng có tới 19 cái tên đã phải rời danh sách này. Đáng chú ý, gần một nửa trong số đó là các doanh nghiệp BĐS gồm Novaland (NVL), Sunshine Homes (SSH), Nhà Khang Điền (KDH), Kinh Bắc City (KBC), Thaiholding (THD), Nam Long (NLG), DIC Corp (DIG), và Phát Đạt (PDR).
Tính theo số tuyệt đối, Novaland, vốn là một ông lớn trong ngành, là doanh nghiệp có vốn hóa “bốc hơi” lớn nhất trong số những cái tên rời câu lạc bộ tỷ USD. Sau hơn một năm, vốn hóa của doanh nghiệp BĐS này đã mất đến gần 153.000 tỷ, xuống còn 22.700 tỷ đồng. Theo sau là những cái tên như Thaiholding (giảm 83.000 tỷ), DIC Corp (giảm 39.700 tỷ) Phát Đạt (giảm 39.600 tỷ).
Bê bối
Sau thời gian phát triển nóng và có phần dễ dàng, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đã gặp nhiều khó khăn trong hơn một năm qua. Ngoài ra, ngành bất động sản Việt Nam còn hứng chịu những tác động không nhỏ của những vụ bê bối xảy ra với những đại gia trong ngành như Tân Hoàng Minh, FLC, Vạn Thịnh Phát. Trong khi hai vụ việc với Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát có liên quan tới trái phiếu BĐS, góp phần định hình bức tranh ảm đạm về trái phiếu của ngành, thì vụ việc FLC lại liên quan trực tiếp tới thị trường cổ phiếu.
Sau những vụ việc đáng ngờ về thao túng giá cổ phiếu, cuối cùng ông Trịnh Văn Quyết đã bị bắt. Sự việc không chỉ dừng lại ở đó khi gần đây, FLC của ông Quyết đã bị hủy niêm yết trên sàn chứng khoán, với lý do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ công bố thông tin và các trường hợp khác. Các cổ phiếu thuộc họ FLC như FLC hay ROS đã có lịch sử giao dịch đáng ngờ trong quá khứ, tăng giá thần tốc và xuống dốc không phanh. Dù tài sản thật gần như không có gì, giá cổ phiếu ROS thường ở mức rất cao, P/E của ROS có lúc lên tới hơn 100, vượt quá cao và gấp nhiều lần so với các công ty cùng ngành có uy tín và hoạt động hiệu quả hơn. Vụ việc với ông Quyết hẳn đã khẳng định khả năng thao túng cổ phiếu nằm sau những mã như FLC hay ROS.
Kết quả kinh doanh tồi tệ
Báo cáo kết quả kinh doanh là một trong thông tin mà các nhà đầu tư chứng khoán dựa vào, và thường có ảnh hưởng lớn tới sự lên xuống của cổ phiếu. Kết quả kinh doanh 2022 của ngành bất động sản Việt Nam là khá ảm đạm. Chỉ xét riêng các công ty môi giới, báo cáo kết quả kinh doanh quý IV cho thấy nhiều ông lớn đang chìm trong thua lỗ và nợ nần. Các doanh nghiệp môi giới đều chứng khiến doanh thu và lợi nhuận lao dốc. Không ít ông lớn báo lỗ trong quý IV. Đặc biệt, dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp bị âm nặng.
Không chỉ ở nhóm môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích kết quả kinh doanh từ 61 doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy doanh thu thuần và lãi ròng của nhóm này đều giảm mạnh trong năm 2022 so với 2021. Novaland thuộc top doanh nghiệp lãi cao với lợi nhuận gần 2.264 tỷ VND cho cả năm, nhưng vẫn sụt giảm 30% so với năm ngoái. Riêng quý IV, lãi ròng của Novaland giảm 70,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý là Phát Đạt, doanh nghiệp chứng kiến doanh thu thuần chỉ đạt 15 tỷ VND trong quý IV, giảm gần 99% so với năm 2021. Tình hình của các doanh nghiệp BĐS rất có thể sẽ còn khó khăn trong thời gian tới do thị trường BĐS đang ở trong chu kỳ đi xuống.
Những vấn đề không dễ giải quyết đối với bất động sản Việt Nam
Đợt “khủng hoảng” bất động sản Việt Nam lần này không hề đơn giản và sẽ khó chấm dứt trong ngắn hạn. Vấn đề không chỉ nằm ở môi trường bên ngoài, mà bản thân ngành BĐS đang có những vấn đề lớn. Đầu tiên, cấu trúc thị trường BĐS đang quá nghiêng về phân khúc cao cấp, vốn dễ bị đầu cơ. Nguồn cung phân khúc này đang quá nhiều, trong khi cầu thực lại rất ít. Ở các phân khúc thấp, nhu cầu vẫn cao, nhưng nguồn cung lại hạn chế. Khi tín dụng thắt chặt, một thị trường bị đầu cơ như vậy sẽ đóng băng. Đó là lý do nguồn hàng tồn khổng lồ của các doanh nghiệp BĐS hiện nay sẽ không dễ giải quyết, và thời kỳ khó khăn của ngành vẫn còn kéo dài.
Hàng bán không được, trong khi dự án đang triển khai vẫn nhiều, thanh khoản hiển nhiên trở thành vấn đề. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thường vay vốn rất nhiều để thực hiện dự án, trước đây là từ ngân hàng, giờ có thêm kênh trái phiếu. Tuy nhiên cả hai kênh này giờ đều đã gặp vấn đề.
Sau thời gian tích cực phát hành trái phiếu, giờ đây các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối mặt với vấn đề đáng lo ngại: trái phiếu đáo hạn. Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023 và 2024 sẽ là đỉnh điểm của trái phiếu đáo hạn, trong đó riêng năm 2023 sẽ có khoảng 285 ngàn tỷ VND trái phiếu đáo hạn. Giá trị trái phiếu BĐS chiếm khoảng 40% trong số đó, khoảng 119 ngàn tỷ VND. Tâm lý dè chừng, quay lưng của nhà đầu tư đối với trái phiếu khiến các doanh nghiệp BĐS khó có thể lợi dụng kênh này để tạo dòng tiền cần thiết duy trì hoạt động. Doanh nghiệp BĐS đang loay hoay không biết lấy đâu ra tiền để thanh toán cho trái chủ, trong khi hàng không bán được, trách nhiệm thanh toán nợ cho ngân hàng thì vẫn còn đó.
Điển hình như Novaland, doanh nghiệp có giá trị đáo hạn cao nhất trong năm 2023 với 14.476 tỷ VND trái phiếu đáo hạn. Năm 2022, Novaland (và các công ty con) cũng đã phát hành lượng trái phiếu nhiều thứ hai sau Vingroup trong các doanh nghiệp BĐS. Doanh nghiệp này đã kêu than liên tiếp trong các hội nghị về BĐS gần đây, mong được các ngân hàng tái cơ cấu nợ, giãn nợ, đồng thời kỳ vọng các thủ tục pháp lý được hoàn thiện để giúp doanh nghiệp này có nguồn vốn để hoạt động bình thường.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có vẻ đang rất trông chờ nguồn tín dụng từ ngân hàng. Nhưng đây là một câu chuyện không đơn giản. Doanh nghiệp BĐS vốn vẫn dựa vào nguồn vốn từ ngân hàng để hoạt động. Mối quan hệ giữa ngân hàng và BĐS, như lời một lãnh đạo của VietinBank nói tại hội nghị về công tác tín dụng đối với BĐS (diễn ra hôm 08/02/2023), giống như những người ngồi chung một chiếc thuyền. BĐS gặp khó, ngân hàng cũng đang đứng ngồi không yên, vì khối nợ BĐS khổng lồ mà họ nắm giữ. Tuy vậy, cũng tại hội nghị trên, khi các doanh nghiệp BĐS đang khẩn thiết kêu gọi ngân hàng cung cấp thêm tín dụng, phía ngân hàng đáp lại rằng họ vẫn đang rất ưu ái cho doanh nghiệp BĐS. Phải chăng, khối nợ ngân hàng của doanh nghiệp BĐS đã trở nên quá lớn, quá tầm kiểm soát của ngân hàng? Vụ việc với Vạn Thịnh Phát đã tác động tới cả hệ thống ngân hàng, đe dọa ảnh hưởng tới an toàn hệ thống tài chính, cũng là lời cảnh báo cho mối quan hệ giữa ngân hàng – doanh nghiệp BĐS.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả Bảo Nguyên, không nhất thiết phản ánh quan điểm của TTK
Theo Bảo Nguyên – NTDVN
