Thu hút thêm sự chú ý về phía cuộc khủng hoảng đã gây khó khăn cho thị trường địa ốc Trung Quốc trong nhiều năm qua, hôm 17/05, các nhà chức trách Bắc Kinh đã công bố một loạt những biện pháp mới nhằm hồi sinh lĩnh vực đang khủng hoảng nặng nề này. Sự việc xảy ra sau khi dữ liệu mới nhất cho thấy doanh số bán nhà đã giảm hơn 30% kể từ đầu năm.
Tuy nhiên, trong khi các nhà đầu tư hy vọng rằng các biện pháp mới có thể cải thiện tâm lý thị trường, làm ổn định giá cả đang giảm, và giảm lượng nhà ở dư thừa trong ngắn hạn, thì một số nhà phân tích lại cảnh báo rằng các biện pháp này có thể là chưa đủ để ngăn chặn sự suy giảm hơn nữa trong những năm tới.
Ông Julian Evans-Pritchard, người đứng đầu bộ phận Kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, viết trong một ghi chú: “Việc chính quyền mua nhà ở chưa bán được có thể giúp ổn định lĩnh vực địa ốc của Trung Quốc trong thời gian tới, giảm thiểu một yếu tố quan trọng gây khó khăn kinh tế. Nhưng họ sẽ không ngăn được lĩnh vực này thu hẹp hơn nữa vào cuối thập niên này.”
Mặc dù nhiều vòng biện pháp trợ giúp được áp dụng trong hai năm qua đều đã không thể vực dậy lĩnh vực này, nhưng Phó Thủ tướng Hà Lập Phong (He Lifeng) đã tiết lộ tại một cuộc họp qua video hôm 17/05 rằng các chính quyền địa phương sẽ được phép mua “một số” căn hộ.
Theo phó thủ tướng, mục đích là để giải quyết nhu cầu suy yếu về căn hộ mới và cũ, đồng thời giảm lượng nhà ở tồn kho đang ngày càng gia tăng.
Ông nói thêm rằng những ngôi nhà này sẽ được phân bổ để cung cấp nhà ở giá phải chăng, đồng thời chính quyền địa phương cũng có thể mua lại đất từ các nhà phát triển. Tuy nhiên, không có thông tin chi tiết về thời gian hoặc nguồn tài trợ cụ thể được cung cấp.
Tài chính dễ dàng
Trong một diễn biến khác hôm 17/05, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã quyết định bãi bỏ lãi suất vay mua nhà tối thiểu trên toàn quốc một cách hiệu quả.
Ngân hàng trung ương đã giảm yêu cầu trả trước tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu xuống 15% và đối với người mua nhà lần thứ hai xuống 25%. Trước đây, các tỷ lệ này được đặt ở các mức lần lượt là 20% và 30%.
Tại cuộc họp báo của Quốc vụ viện vào chiều cùng ngày, ngân hàng trung ương cũng tiết lộ kế hoạch giới thiệu cơ sở cho vay lại trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (khoảng 42.25 tỷ USD) nhằm trợ giúp sáng kiến nhà ở do chính quyền trợ cấp.
Ngân hàng trung ương cho biết các doanh nghiệp nhà nước địa phương sẽ được khuyến khích sử dụng nguồn vốn để mua nhà đã xây dựng. Những căn hộ này sau đó sẽ được phân bổ để cung cấp nhà ở giá rẻ.
Thị trường Trung Quốc đã trải qua thời kỳ suy thoái kéo dài nhiều năm kể từ năm 2021, khi chính quyền trấn áp hoạt động vay mượn quá mức của các nhà phát triển địa ốc. Suy thoái đã ảnh hưởng đến nhiều loại sản phẩm tiêu dùng như đồ nội thất và thiết bị gia dụng, cũng như các ngành công nghiệp như xây dựng. Suy thoái đã góp phần gây gây ra mức tăng trưởng chậm nhất trong nhiều thập niên ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Nhiều nhà thầu xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng các chung cư cao tầng từng làm chuyển biến cảnh quan đô thị của Trung Quốc đã vỡ nợ. Hậu quả là hàng trăm dự án bị đình trệ còn đang dang dở.
Đắt đỏ
Tuy nhiên, trong khi các chính sách gần đây báo hiệu sự thừa nhận của chính quyền Bắc Kinh về nhu cầu cấp thiết của việc giải quyết tình trạng suy thoái của thị trường địa ốc, các nhà phân tích vẫn đặt câu hỏi liệu các chính quyền địa phương có đủ năng lực tài chính để thực hiện yêu cầu của trung ương một cách hiệu quả hay không.
“Thoạt nhìn, khoản tiền này trông có vẻ đắt đỏ,” ngân hàng đa quốc gia HSBC cho biết. “Nhưng số lượng nhà ở tư nhân chưa bán được đang tăng lên, trong khi tất cả các số liệu chính về địa ốc đều cho thấy tình trạng suy thoái hơn nữa. Có rất nhiều ước tính về số lượng tiền cần thiết để mua lại nguồn cung dư thừa từ thị trường nhưng tất cả đều nằm trong phạm vi hàng ngàn tỷ nhân dân tệ.”
Các ước tính rất khác nhau, nhưng các nhà phân tích cho rằng có hàng chục triệu căn hộ chưa hoàn thiện và chưa bán được trên khắp Trung Quốc sau sự sụp đổ của thời kỳ bùng nổ xây dựng.
Các nhà phân tích tại Daiwa Capital Market cho biết trong một ghi chú ngày 17/05, “Rất khó để ước tính quy mô nhà ở mới tồn kho, nhưng tổng diện tích nhà ở tồn kho ‘thực’ của Trung Quốc đã đạt đỉnh ở mức 2.84 tỷ mét vuông vào năm 2021, trước khi giảm nhẹ xuống còn 2.66 tỷ mét vuông vào năm 2023. Tuy nhiên, xét từ khoảng cách giữa số lượng nhà mới xây dựng và doanh số bán nhà mới tích lũy từ trước đến nay, thì có 2.07 tỷ mét vuông nhà mới vẫn chưa được bán vào năm 2023.”
Theo Daiwa, giả sử các nhà hoạch định chính sách đặt mục tiêu giảm chu kỳ giảm tồn kho trên toàn quốc xuống còn 20 tháng và chính quyền địa phương mua lại những ngôi nhà chưa bán được với mức chiết khấu 30% so với giá địa ốc trung bình trên toàn quốc là 10,000 nhân dân tệ (khoảng 1,382 USD) mỗi mét vuông, thì chiến dịch giảm tồn kho có thể tiêu tốn trong khoảng 3.4 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 470 tỷ USD) và 7.6 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 1 ngàn tỷ USD).
Barclays FICC Research cho biết thêm trong một ghi chú ngày 17/05, “Chúng tôi cho rằng dường như quy mô nhỏ của việc giảm tồn kho nhà ở do chính quyền chỉ đạo phản ánh những khó khăn phát sinh từ ba lĩnh vực.”
Theo ngân hàng đa quốc gia Anh này, cần nguồn tài trợ to lớn cho các chính quyền địa phương trong các lĩnh vực này để đạt được động lực cung-cầu cân bằng hơn, có rủi ro đạo đức tiềm ẩn trong việc lựa chọn nhà phát triển nào để mua tài sản, và đặt giá mua lại khuyến khích các nhà phát triển tham gia vào các chương trình mua hàng của chính phủ.
Học từ quá khứ
HSBC cho biết: “Điều quan trọng cần ghi nhớ là chi phí mua lại ban đầu không đồng nghĩa với chi phí ‘cứu trợ’ cuối cùng,” trích dẫn cuộc cải tổ ngân hàng năm 2006 của Trung Quốc nhằm giải quyết các khoản nợ xấu và bơm vốn công.
Theo HSBC, trong khi tổng chi phí cho các nỗ lực thanh lý được ước tính là 9% GDP, thì bốn ngân hàng quốc doanh Trung Quốc cuối cùng đã phải trả gấp 2.66 lần chi phí cứu trợ vào thời điểm thực hiện cứu trợ.
Họ nói thêm, “Chi phí cuối cùng phụ thuộc vào thời điểm (và liệu) có thay đổi nào hay không.”
Những thách thức căn bản vẫn tồn tại
Tuy nhiên, ông Evans-Pritchard cho rằng, mặc dù việc chính quyền địa phương mua lại nhà với quy mô lớn có thể tạo ra một bước ngoặt trong lĩnh vực này, nhưng biện pháp đó vẫn chưa giải quyết được những thách thức căn bản hơn.
Theo ông, mặc dù việc chính phủ mua lại sẽ giảm bớt căng thẳng tài chính bằng cách chuyển các khoản nợ của những ngôi nhà chưa bán được từ các nhà xây dựng đang gặp khó khăn sang các chính quyền địa phương, nhưng biện pháp này sẽ không cải thiện được tâm lý ảm đạm trong lĩnh vực địa ốc.
Dữ liệu từ công ty nghiên cứu tư nhân China Index Academy (CIA) tiết lộ hồi đầu tháng này rằng, doanh số bán nhà trung bình hàng ngày của Trung Quốc trong kỳ nghỉ lễ đã giảm mạnh 47% so với kỳ nghỉ lễ tháng Năm năm trước.
Ngoài ra, doanh số còn thấp hơn khoảng 30% so với mức giao dịch sôi động trước đại dịch được ghi nhận trong cùng kỳ nghỉ lễ năm 2019. Doanh số bán nhà đã giảm ở 19 trong số 22 thành phố được khảo sát trong kỳ nghỉ lễ tháng Năm kéo dài 5 ngày so với cùng thời kỳ năm 2023, và hơn 60% ở các đại đô thị như Quảng Châu và Thượng Hải.
Ông Evans-Pritchard cho biết, theo dữ liệu chính thức, đầu tư của quốc gia vào phát triển địa ốc đã giảm 9.8% so với cùng thời kỳ năm ngoái, trong khi đầu tư vào các khu nhà dân cư giảm 10.5% từ tháng 01 đến tháng 04/2024, “điều này vẫn đòi hỏi những thay đổi lớn về cấu trúc trong hoạt động của lĩnh vực địa ốc.”
Ông nói thêm: “Sự thoái lui cần thiết trong hoạt động xây dựng vẫn đang ở giai đoạn đầu và sẽ trở thành một trở ngại kinh tế đáng kể hơn trong nửa sau của thập niên này.”
Tuy nhiên, các nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc của Trung Quốc đang lo lắng vì các biện pháp mới của Bắc Kinh không đạt hiệu quả như mong đợi.
Các nhà phân tích tại Goldman Sachs viết trong một ghi chú hôm 18/05, “Mặc dù điều quan trọng là phải ngăn chặn sự lan tỏa rủi ro đáng kể từ lĩnh vực địa ốc sang lĩnh vực ngân hàng và nền kinh tế thực, nhưng các nhà hoạch định chính sách dường như không có ý định biến lĩnh vực này từ tình trạng cản tăng trưởng sang động lực tăng trưởng, vì trọng tâm chính sách của họ chuyển sang hướng tăng trưởng chất lượng cao.”
Sau khi tăng đều đặn trong tháng Năm, sau thông báo ngày 30/04 của Bộ Chính trị về ý định giải quyết nhà ở tồn kho, Chỉ số Địa ốc Đại lục Hang Seng của Hồng Kông đã giao dịch ở mức đóng cửa giảm 0.7% vào hôm 20/05. Chỉ số này đã giảm 2% trong ngày.
Theo bản dịch Vân Du từ The Epoch Times.
Tân Thế Kỷ *Truyền Thống – Nhân Văn – Trung Thực*
Xem thêm:
